La propiedad horizontal en Guatemala es una forma especial de copropiedad que surge en edificios de más de una planta. En este régimen, cada persona es propietaria exclusiva de su unidad privada y copropietaria de los elementos comunes del edificio.
Naturaleza de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal combina:
Propiedad absoluta sobre la unidad individual (piso, departamento o habitación).
Copropiedad sobre los elementos comunes como el terreno, pasillos, elevadores y áreas compartidas.
Por lo tanto, cada propietario ejerce derechos exclusivos y, al mismo tiempo, comparte obligaciones respecto de los bienes comunes.
Conceptos legales clave
- Piso: Conjunto de departamentos y habitaciones construidos en un mismo plano horizontal.
- Departamento: Construcción que ocupa parte de un piso.
- Habitación: Espacio constituido por un solo aposento o cuarto.
- Finca Filial: Unidad que se registra de forma independiente en el Registro General de la Propiedad, separada de la finca matriz del edificio.
Origen y constitución del régimen
El régimen de propiedad horizontal puede originarse:
Cuando el propietario de un edificio decide someterlo al régimen.
Cuando el edificio se construye con esa finalidad.
Por disposición de última voluntad (testamento).
Para que el régimen sea válido, debe:
Constituirse en Escritura Pública.
Inscribirse legalmente en el Registro de la Propiedad.
Sin inscripción, el régimen no produce efectos frente a terceros.
Derechos y prohibiciones
Indivisión forzosa: Las partes comunes no pueden dividirse mientras dure el régimen.
Limitaciones estructurales:
El dueño del último piso no puede elevar la construcción sin consentimiento unánime de los demás propietarios y autorización municipal.
El dueño del primer piso no puede realizar excavaciones o sótanos sin el mismo consentimiento y autorización.
Estas limitaciones buscan proteger la estabilidad estructural y la convivencia jurídica.
Administración y reglamento
- El administrador: Es el representante legal de todos los propietarios para asuntos judiciales y extrajudiciales.
- Seguro obligatorio: Es obligatorio contar con un seguro contra siniestros. En caso de destrucción:
La indemnización se destina primero al pago de gravámenes.
Posteriormente se utiliza para reconstruir el edificio.
- Reglamento de copropiedad: Las normas sobre:
Mascotas
Ruidos
Cuotas de mantenimiento
Uso de áreas comunes
Deben constar en el Reglamento de Copropiedad y Administración incluido en la escritura constitutiva.
FUENTE: Video CONOCIENDO SOBRE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, AFFAN Academia